Face aux réglementations qui se durcissent, la rénovation énergétique s’impose aujourd’hui comme une priorité pour tous les acteurs de l’immobilier, en particulier les propriétaires bailleurs.
Du côté des agences immobilières et des administrateurs de biens, anticiper ces travaux est devenu essentiel, non seulement pour maintenir la valeur des biens, mais aussi pour sécuriser des mandats.
L'enjeu est clair : maximiser les bénéfices de ces rénovations, profiter des aides disponibles et anticiper les évolutions légales.
Voyons ensemble pourquoi la rénovation est incontournable et comment vous, ADB, pouvez accompagner aux mieux les propriétaires bailleurs dans leurs démarches.
Pourquoi proposer de la rénovation énergétique en tant que professionnel de l’immobilier ?
Anticipation des réglementations et préservation des loyers
La loi Climat et Résilience impose un calendrier précis pour interdire la location des logements les plus énergivores. Depuis janvier 2023, les logements classés G+ (consommant plus de 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être loués. Et les étapes à venir sont tout aussi strictes :
- 2025 : interdiction des logements classés G.
- 2028 : interdiction des logements classés F.
- 2034 : interdiction des logements classés E.
Depuis août 2022, il est également interdit d’augmenter les loyers des logements classés F ou G.
Ne pas se conformer à ces règles impacte donc directement la rentabilité des biens, il est donc urgent d’agir.
Valorisation du patrimoine immobilier
Au-delà de l’interdiction de louer ou d’augmenter les loyers, les rénovations énergétiques impactent d’autres manières la valeur locative et foncière d’un bien.
Améliorer la classe énergétique sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) augmente significativement la valeur foncière d’un bien.
D’après l’étude sur la valeur verte des notaires, passer un logement à une étiquette A ou B permet d’augmenter le prix de vente d’un appartement de 3 à 16% et le prix d’une maison de 6 à 14%.
Meilleure attractivité du bien
Par ailleurs, un logement mieux noté est non seulement plus attractif pour les locataires, mais il se loue plus rapidement et à un meilleur prix. 15% des locataires filtrent leurs recherches pour éliminer les passoires énergétiques.
Aujourd’hui, les locataires recherchent de plus en plus des logements éco-performants.
Un bien rénové, offrant une meilleure isolation ou un système de chauffage plus efficace, réduit les factures d’énergie et offre un meilleur confort.
Pour un propriétaire, c’est une façon de fidéliser ses locataires, ce qui réduit les périodes de vacance.
Réduction des coûts d’entretien
Les travaux de rénovation énergétique, comme l’isolation ou le remplacement d’un système de chauffage, réduisent non seulement les factures d’énergie, mais aussi les coûts de maintenance à long terme.
Un bien éco-performant subit moins de réparations fréquentes, ce qui réduit les charges pour les propriétaires et les gestionnaires immobiliers.
Aides financières et incitations fiscales
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe de nombreuses aides pour soutenir financièrement les travaux de rénovation énergétique, même pour les propriétaires bailleurs.
Voici les principales :
MaPrimeRénov’
Cette aide emblématique de l’État permet aux propriétaires bailleurs de financer jusqu’à 20 000 € de travaux sur une période de cinq ans.
Un bonus est même accordé si les travaux permettent au logement de sortir de la catégorie des passoires thermiques, avec une prime supplémentaire allant de 500 € à 1 500 €.
MaPrimeRénov’ Copropriétés
Pour les copropriétés, cette version spécifique de MaPrimeRénov’ aide à financer les travaux dans les parties communes. Une solution idéale pour les copropriétaires souhaitant mutualiser les coûts. Et cette aide est cumulable avec MaPrimeRénov’.
L’Éco-PTZ (Éco-prêt à taux zéro)
L’Éco-PTZ permet de financer jusqu’à 30 000 € de travaux sans intérêts, et il est cumulable avec MaPrimeRénov’. C’est un outil très apprécié des propriétaires bailleurs, car il leur permet de minimiser l’impact financier des rénovations.
Incitations fiscales
Il existe aussi des dispositifs fiscaux pour rendre la rénovation plus attractive pour les propriétaires :
- Déficit foncier : Si les travaux dépassent les revenus locatifs, la différence peut être déduite des autres revenus imposables.
- Loc'Avantages : Une réduction d’impôts pour les propriétaires louant à des ménages modestes à des loyers conventionnés.
- Loi Denormandie : Offre une réduction d’impôts pour les propriétaires rénovant des biens dans des quartiers anciens dégradés. En plus de ces dispositifs, une TVA réduite à 5,5 % s'applique à la plupart des travaux de rénovation énergétique.
Exonération de taxe foncière
Certaines collectivités locales offrent une exonération partielle ou totale de la taxe foncière aux propriétaires ayant réalisé des travaux de rénovation énergétique. Cela représente un avantage fiscal supplémentaire à ne pas négliger.
Comment accompagner les propriétaires bailleurs dans leur rénovation énergétique ?
1. Réaliser un audit énergétique
L’audit énergétique est la première étape pour tout projet de rénovation.
Il permet d’évaluer l’état du bien, de prioriser les travaux à effectuer, et de connaître les aides auxquelles vous avez droit.
Si vous souhaitez avoir une première idée du coût et des travaux sans faire déplacer d’expert, kelvin vous permet de réaliser une pré-étude énergétique à distance.
Grâce à l’analyse des données disponibles et des photos ou vidéos fournies, kelvin génère une estimation précise des coûts, idéale pour décider des travaux à engager. Pour voir à quoi une étude kelvin ressemble, cliquez ici.
2. Prioriser les travaux
Une fois l’audit réalisé, il est essentiel de définir les travaux prioritaires pour maximiser le retour sur investissement. En général, les travaux les plus efficaces incluent :
- L’isolation thermique (combles, murs, sols).
- Le remplacement des fenêtres par du double vitrage.
- L’installation d’un chauffage performant (pompe à chaleur).
Mais ces travaux sont parfois compliqués à mettre en œuvre dans un appartement en location.
C’est pourquoi l’étude énergétique est clé, car elle personnalisera les travaux à engager en fonction des contraintes du propriétaire.
Pour en savoir plus sur la priorisation des travaux, c'est ici.
3. Demander les aides
Les démarches pour obtenir les aides (comme MaPrimeRénov’) se font en ligne, ou bien avec les artisans. Il est important de soumettre les devis des travaux avant de les commencer.
Pour l’Éco-PTZ, c’est aux banques qu’il faudra s’addresser.
4. Réaliser les travaux
Les artisans sur le chantier doivent être certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), condition essentielle pour bénéficier des aides.
Une fois les aides validées, il est crucial de respecter les délais et la qualité d’exécution pour garantir l’éligibilité aux aides et leur versement.
Cas concrets et retour sur investissement
Vous voulez un exemple concret ? 👇
Ces cas se basent sur le guide de l’Anah de juillet 2024 pour les propriétaires bailleurs.
Exemple 1 : Maison individuelle
- Travaux réalisés : Isolation des murs, remplacement du chauffage par une pompe à chaleur.
- Coût total : 55 000 €.
- Aide MaPrimeRénov’ : 33 000 €.
- Reste à charge : 22 000 €.
- Gain énergétique : Passage de la classe G à D, augmentation de la valeur locative et de revente (+10 %).
Exemple 2 : Copropriété de 60 logements à Paris
- Travaux réalisés : Isolation des parties communes et installation d’un nouveau système de chauffage.
- Coût total : 1,2 million €.
- Aide MaPrimeRénov’ Copropriété : 540 000 €.
- Reste à charge moyen par copropriétaire : 11 000 €.
- Gain énergétique : 50 % d’économies sur les charges, augmentation de la valeur des biens.
La rénovation énergétique, c’est un investissement stratégique pour les professionnels de l’immobilier
Pour les professionnels de l’immobilier, la rénovation énergétique ce n’est pas juste une obligation légale.Vous pouvez offrir un vrai service clé en main aux propriétaires.
C’est une opportunité :
- d’accroître la valeur des biens
- de maximiser leur rentabilité locative
- d’anticiper les réglementations futures.
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