Le point de bascule pour les passoires énergétiques
Le 1er janvier 2025 a marqué une étape décisive : les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location comme résidence principale.
C’est une interdiction formelle, inscrite dans le cadre de la loi Climat, portée par le gouvernement pour accélérer la transition énergétique du parc immobilier.
Pour les bailleurs, propriétaires, administrateurs de biens ou acteurs du bâtiment, cette nouvelle règle n’est pas une surprise.
Elle s’inscrit dans une stratégie nationale claire : éliminer progressivement les passoires thermiques du marché locatif pour atteindre la neutralité carbone.
Mais au-delà du principe, les conséquences pratiques sont immédiates. En cas de non-conformité, le bailleur s’expose à l’impossibilité de louer, au gel du loyer, à des recours juridiques, voire à des sanctions financières.
Un logement G = un logement interdit à la location
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Climat et Résilience, un logement ne peut être considéré comme décent que s’il répond à un seuil minimal de performance énergétique. Depuis janvier 2025, ce seuil est fixé à la classe F du DPE.
Toute habitation classée G ne peut plus faire l’objet d’un bail, qu’il s’agisse d’un nouveau contrat ou d’une reconduction tacite.
Cette mesure s’applique à tous les types de logement loués en tant que résidence principale, y compris les locations meublées, les baux mobilité, ou les biens du parc social. Seules les locations saisonnières restent, pour l’instant, hors du périmètre.
Environ 600 000 logements classés G sont concernés par cette interdiction de location. Et ce chiffre, issu des bases croisées de l’ONRE, de l’Anah et des données fiscales, donne une idée de l’ampleur du chantier.
DPE opposable : responsabilité accrue du bailleur
Le DPE, devenu opposable depuis 2021, est désormais un document juridique engageant. Une information erronée ou obsolète dans un diagnostic peut être invoquée par un locataire en justice.
Un DPE réalisé avant juillet 2021 n’est plus valide à compter du 1er janvier 2025. Il doit être refait selon la méthode 3CL mise à jour, sous peine d’interdiction de mise en location, voire de contentieux.
À noter : une copropriété ne dispense pas de cette obligation. Même si le DPE collectif est performant, le diagnostic individuel fait foi – sauf évolution législative en cours.
Travaux, obligations, seuils : les responsabilités du bailleur
Un propriétaire ou administrateur de biens doit désormais intégrer pleinement la notion de performance énergétique dans la gestion de son parc. Cela implique :
- La remise d’un logement décent, c’est-à-dire classé au minimum F ;
- La vérification de la validité du DPE à chaque échéance de bail ;
- La mise en œuvre, le cas échéant, de travaux de rénovation énergétique permettant de franchir le seuil requis.
L’absence de travaux ou la négligence dans l’information du locataire peut entraîner :
- Une suspension du loyer ;
- Une réduction de ce dernier ;
- Des dommages et intérêts ;
- Une résiliation du bail.
Dans les zones soumises au permis de louer, ces mesures sont combinées avec un contrôle préalable pouvant bloquer l’exploitation locative d’un bien classé F ou G.
Des aides disponibles, mais conditionnées
Les aides à la rénovation sont nombreuses, mais leur mobilisation suppose une stratégie claire.
- MaPrimeRénov’ (en parcours “par geste” ou “accompagné”) pour financer tout ou partie des travaux de rénovation énergétique. Elle exige parfois un gain de deux étiquettes au DPE, avec accompagnement obligatoire par un tiers agréé.
- Déficit foncier doublé jusqu’à fin 2025 pour les biens passant de E, F ou G vers A à D.
- Dispositifs fiscaux type Loc’Avantages, TVA réduite, éco-PTZ…
- Aides complémentaires des collectivités ou de l’ANAH.
Mais attention : pour un projet d’envergure ou une opération de massification, la clé, c’est l’anticipation. Notamment pour garantir la disponibilité des artisans RGE, respecter les plannings de copropriété ou intégrer les aides dans un plan de financement cohérent.
Et demain ? Un calendrier réglementaire déjà fixé
La classe G, c’est depuis 2025. Mais la suite est déjà actée :
- 2028 : interdiction de louer les logements classés F ;
- 2034 : interdiction des logements classés E.
Le décret n°2023-796 encadre ces échéances et précise les cas de dérogation possibles (bâtiments classés, contraintes techniques, etc.).
Une proposition de loi est en discussion pour adapter certaines règles en copropriété, notamment sur les coûts disproportionnés ou la prise en compte du DPE collectif.
En résumé
- Tout logement classé G est exclu de la location depuis le 1er janvier 2025.
- Un DPE non conforme rend le bien non louable et engage la responsabilité du bailleur.
- Le respect des critères de logement décent inclut désormais une performance énergétique minimale.
- Les aides sont conditionnées à des objectifs précis et à une préparation rigoureuse du projet.
- Le non-respect de la loi expose à des sanctions réelles : impossibilité de louer, contentieux, gel du loyer, perte de valeur patrimoniale.
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