Mon Majord’Home propose du conseil en investissement locatif clé en main.
Créé en 2020, Mon Majord’Home offre à ses clients, des investisseurs particuliers, un service complet allant de la recherche du bien et son achat, aux travaux et à l’aménagement, jusqu’à la mise en location et la gestion locative au quotidien. Pour conseiller au mieux ses clients avant chaque investissement, Mon Majord’Home établit des estimations de travaux et met en relation les acquéreurs avec des artisans de confiance. Savoir quels travaux engager et combien cela coûte est donc essentiel.
Estimer les travaux de rénovation énergétique en investissement locatif
Dans l’investissement locatif, il y a un double enjeu autour de la rénovation énergétique: un enjeu économique et un enjeu réglementaire.
Le besoin de Mon Majord’Home est simple: pouvoir estimer de manière fiable le coût des travaux de rénovation énergétique pour communiquer un rendement potentiel à leurs investisseurs particuliers et savoir quelle lettre DPE sera atteinte après ces travaux.
L’objectif d’atteindre une lettre DPE supérieure à D est inévitable car l’interdiction de location des passoires thermiques est progressivement effective. Pour les biens classés G, F ou E, Mon Majord’Home veut donc être assuré et rassurer ses clients qu’un saut de DPE sera bien là après les travaux de rénovation énergétique.
Quelles solutions pour évaluer correctement les travaux de rénovation dans chaque bien?
Pour chaque investissement, l’équipe de Mon Majord’Home visite en moyenne une dizaine de biens en amont pour les évaluer; seulement quelques-uns sont sélectionnés pour être présentés aux investisseurs particuliers, et logiquement un seul sera acheté.
Pour pré-qualifier les travaux, l’équipe de Mon Majord’Home se base sur l’expertise: l’expertise des membres de l’équipe et l’expertise d’artisans qui viennent sur site évaluer les travaux nécessaires.
Mais ces méthodes ont leurs limites. Faire déplacer des artisans sur site demande du temps pour obtenir un devis intégrant les travaux de rénovation énergétique dans un délai raisonnable permettant la prise de décision d'acquisition ou non du bien.
Quant à l’expertise gagnée lors des précédents projets, elle aussi commence à manquer quand, par exemple, il faut chercher quels travaux engager pour un appartement dans un immeuble qui vient tout juste d’être rénové mais qui est classé F.
Face à ces limites, Mon Majord’Home décide parfois de ne pas se positionner sur certains biens dont le projet de rénovation énergétique semble incertain, par exemple des maisons avec une grande superficie classées G, ou bien des petites surfaces en F ou G.
Mon Majord’Home s’est donc tourné vers kelvin.
Comment MonMajord’Home utilise kelvin avant d’acheter des biens?
Mon Majord’Home est composée de plusieurs équipes: des chasseurs, des “city managers” et une équipe travaux qui supervise les chantiers et s’assure que les travaux restent alignés avec les devis initiaux. Les “city managers” sont répartis dans toute la France. Ils s’occupent d’une zone géographique délimitée dont ils connaissent bien les spécificités du marché immobilier et où ils ont leur propre réseau. Cette connaissance fine d’une zone leur permet d’aiguiller et de conseiller au mieux les clients à chaque étape de leur projet d’investissement.
Lorsqu’un bien est vendu, s’il est classé E, F ou G, alors le city manager en charge du projet utilise kelvin lors de la seconde visite avec un artisan local pour fiabiliser leur estimation et avoir des recommandations assurées d’engendrer un saut de DPE.
Pour ce faire, un city manager effectue une inspection visuelle avec kelvin. Il s’agit pour lui de prendre des photos et des vidéos du logement avec son smartphone en suivant les indications que kelvin lui donne dans une conversation WhatsApp. Cette étape prend environ 15 minutes.
Ces photos et vidéos, partagées directement sur WhatsApp, sont analysées par kelvin pour établir un état initial du bien. kelvin croise ces informations avec les priorités que s’est fixé Mon Majord’Home pour ce projet de rénovation. La stratégie de rénovation de Mon Majord’Home est souvent la même: Ne pas perdre de m² pour ne pas dévaloriser le bien, atteindre la lettre DPE D a minima pour se prémunir des futures interdictions de location et optimiser le coût des travaux.
Avec ces informations, kelvin calcule ensuite le scénario optimal de rénovation pour respecter les différentes contraintes de Mon Majord’Home tout en proposant une rénovation énergétique efficace. En 72 heures, le conseiller en investissement sur le projet reçoit les résultats de l’étude énergétique kelvin et des recommandations de travaux précises et chiffrées, avec l’assurance d’une lettre DPE atteinte à la clé.
Grâce à kelvin, les équipes de Mon Majord’Home gagnent du temps et en confiance. Elles ont l’assurance pour elles et pour leurs clients particuliers que les travaux, et donc les frais engagés dans la rénovation du bien, seront payants.
Cas d’usage: Rénover un petit appartement au Havre
Un des logements où Mon Majord’Home a utilisé le logiciel kelvin est un appartement de ville situé au Havre. Il s’agit d’un logement d’une petite surface, 26m², construit avant 1950, tout juste rénové.
La stratégie de MonMajord’Home pour ce bien était d’atteindre la lettre D tout en limitant les demandes d’autorisations auprès de la copropriété et en préservant la superficie du bien. L’appartement étant petit, il était clé de ne pas trop réduire la surface habitable.
Suite à l’inspection visuelle, kelvin a dressé un état initial du bien. L’immeuble où est situé l’appartement est en bon état, mais avec un CEP de 377 kWhEP/m²/an, l’étiquette énergie de départ était classée F, ce qui signifie une interdiction à la location en 2028.
Pour calculer les meilleures recommandations de travaux, kelvin s’est appuyé sur les objectifs et les contraintes de Mon Majord’Home, ainsi que sur le profil du bâti.
Le rapport kelvin a préconisé:
- une isolation par l’intérieur avec un isolant en laine de verre de 10 cm et une membrane d’étanchéité à l’air,
- le remplacement de menuiseries extérieures avec deux fenêtres en double vitrage PVC, ainsi que le remplacement de la porte d’entrée pour un modèle en PVC,
- l’installation d’une VMC simple flux hygroréglable.
De plus, l’appartement ayant une superficie inférieure à 40m², il bénéficie de l’arrêté “petites surfaces” effectif dès le 1er juillet 2024.
Grâce à ces recommandations de travaux et à la réglementation changeante, l’étiquette énergie de l’appartement projetée après les travaux a été calculée à 260 kWhEP/m²/an, amenant le logement en classe DPE D (après le 1er juillet 2024).
Il aurait été possible d’améliorer encore plus la lettre DPE et d’atteindre la lettre C en changeant le système de chauffage et en installant une pompe à chaleur air/air. Mais cela aurait nécessité l’accord de la copropriété en assemblée générale, peu certain donc. Ce scénario n’a donc pas été retenu par Mon Majord’Home.
Le rapport final kelvin détaille et chiffre chaque geste travaux, éclairant Mon Majord’Home sur les coûts à attendre de tels travaux. L’estimation du chiffrage comprend le geste lui-même ainsi que les matériaux utilisés, mais prend également en compte la dépose liée à chaque geste pour un coût complet.
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